Immobilienertragsteuer

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist die Einkommensteuer auf Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken, also von Grund und Boden, Gebäuden und grundstücksgleichen Rechten wie dem Baurecht; seit 1. April 2012 sind solche Gewinne unabhängig von der Behaltedauer steuerpflichtig (§ 30 EStG) und unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (§ 30a EStG).

Bemessungsgrundlage ist der Unterschied zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten, erhöht um nicht abgesetzte Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen und vermindert um die bisher geltend gemachte Abschreibung. Für Grundstücke, die am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren (Altvermögen), gilt eine Pauschalierung: Die Steuer beträgt dann effektiv 4,2 Prozent des Verkaufserlöses, bei einer Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987 18 Prozent (§ 30 Abs 4 EStG, Stand Oktober 2026).

Befreit ist insbesondere der Verkauf des Hauptwohnsitzes, nach Ansicht der Finanzverwaltung samt Grund bis 1.000 Quadratmeter, wenn der Verkäufer dort seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre gewohnt hat, sowie selbst hergestellte Gebäude, die nicht vermietet wurden (§ 30 Abs 2 EStG).

Die Steuer wird in der Regel vom vertragserrichtenden Notar oder Rechtsanwalt selbst berechnet und bis zum 15. des zweitfolgenden Monats abgeführt (§ 30c EStG); damit ist die Einkommensteuer abgegolten, auf Antrag kann der Verkäufer stattdessen zum Regeltarif veranlagen. Im Betriebsvermögen gelten dieselben Regeln, bei Körperschaften dagegen der Körperschaftsteuersatz.